겁나빠른아저씨

첫서리가 내린 아침, 포도밭 비가림 비닐을 걷다가 후배 전화를 받았습니다. "형님, 입주 안내문에 중도금 이자 1,700만 원을 내래요. 무이자 아니었어요?" 목소리가 떨리고 있었습니다. 분양 상담 때 들은 건 '이자 걱정 없이 입주까지'라는 말이었는데, 그게 무이자가 아니라 이자후불제 였던 거죠. 분양을 받으면 집값의 절반 이상을 중도금 대출로 치르는데, 정작 그 구조를 제대로 아는 사람은 드뭅니다. 누가 빌리고, 이자는 언제 누가 내고, 입주 때 어떻게 갈아타는지. 중도금 대출의 뼈대를 제가 주변 사례를 따라 계산해 본 순서대로 정리했습니다. 분양대금 구조: 계약금·중도금·잔금 분양 아파트는 집값을 한 번에 내지 않고 공사 기간에 나눠 냅니다. 보통 계약금 10~20%, 중도금 60%, 잔금 20~30% 구조이고, 중도금은 공사 진행률에 맞춰 대개 5~6회로 쪼개서 냅니다. 비율과 회차는 단지마다 다르니 공급계약서의 '대금 납부 일정' 표가 기준입니다. 분양가 5억 원짜리를 예로 들면 이렇습니다. 구분 비율(예시) 금액 납부 시점·방법 계약금 10% 5,000만 원 계약 시, 본인 현금 중도금 60% 3억 원 공사 중 6회 분할, 집단대출 잔금 30% 1억 5,000만 원 입주 시, 현금 또는 잔금대출 여기서 핵심은 중도금 3억 원이 내 통장을 거치지 않는다는 점입니다. 은행이 시행사 계좌로 직접 넣고, 나는 그 빚의 명의자가 될 뿐이죠. 그래서 실감이 안 나다가, 입주 때 한꺼번에 현실이 됩니다. 📌 이 단락 핵심 · 통상 계약금 10~20% / 중도금 60% / 잔금 20~30% · 중도금은 공사 기간 5~6회 분할, 은행이 시행사에 직접 지급 · 정확한 비율·일정은 공급계약서 대금 납부 일정표로 확인 중도금 집단대출과 보증 구조 중도금 대출은 대부분 집단대출 로 이뤄집니다. 집단대출이란 은행이 계약자 한 명 한 명과 따로 협상하는 대신,...

"형님, LH 아파트랑 OO자이랑 같은 날 접수인데 어디 넣어요?" 요즘 점심시간마다 받는 질문입니다. 겉으로는 둘 다 '아파트 청약'이지만, 공공주택과 민영주택은 통장을 보는 눈도, 당첨자를 고르는 방식도, 문을 열어 주는 사람도 전혀 다릅니다. 어느 쪽이 좋으냐보다 내 조건이 어느 쪽 규칙에서 점수가 되느냐 가 핵심이죠. 25년 동안 투자를 하면서 배운 건 "게임의 규칙을 모르면 실력이 있어도 진다"는 겁니다. 민영주택과 공공주택 청약의 차이를 제가 주변 사람들 상담하며 정리해 둔 순서 그대로 풀어 보겠습니다. 민영주택·공공주택 공급 주체와 분양가 차이 먼저 이름부터 정리하겠습니다. 청약에서 말하는 공공주택은 법령상 주로 국민주택 을 가리킵니다. 국민주택이란 국가·지자체·LH 같은 공공기관이 짓거나 주택도시기금의 지원을 받아 짓는 전용 85㎡ 이하 주택을 말합니다. 그 밖에 건설사나 조합이 짓는 아파트가 민영주택입니다. 이 차이가 분양가로 이어집니다. 공공분양은 대부분 공공택지에 지어져 분양가상한제가 적용되고, 주변 시세보다 싸게 나오는 경우가 많습니다. 대신 전매제한이나 실거주 의무 같은 조건이 붙기 쉽습니다. 민영주택은 브랜드와 커뮤니티 시설, 다양한 평형이 강점이지만 분양가는 상대적으로 높은 편이죠. 구분 공공주택(국민주택) 민영주택 공급 주체 국가·지자체·LH·지방공사 등 민간 건설사·조합 면적 전용 85㎡ 이하 제한 없음 분양가 상대적으로 저렴 상대적으로 높음 접수처 LH청약플러스 등 청약홈 📌 이 단락 핵심 · 공공주택은 공공기관 건설·기금 지원 85㎡ 이하 국민주택 중심 · 공공은 분양가가 낮은 대신 전매·거주 조건이 붙기 쉬움 · LH 단지는 청약홈이 아닌 LH청약플러스에서 접수하는 경우가 많음 청약통장 1순위 요건 차이 같은 청약통장이라도 공공과 민영은 1순위를 판단하는 잣대가 다릅니다. 첫째, 공공주택은 가입기간과 납입 횟...

21년 걸리던 공공분양 당첨선이 10년으로 줄었습니다. 단, 매달 25만 원을 넣는 사람에게만요. 2024년 11월, 1983년부터 41년간 묶여 있던 청약통장 월 납입 인정 한도가 10만 원에서 25만 원으로 올랐습니다. 그런데 주변을 보면 이 숫자를 정확히 이해하는 사람이 드뭅니다. 50만 원씩 넣으면서 다 인정되는 줄 아는 후배도 있고, 2만 원씩 넣으면서 1순위만 되면 끝이라고 믿는 동료도 있죠. 통장에 들어간 돈과 청약에서 '인정되는' 돈은 다릅니다. 25년 동안 증권 계좌와 청약통장을 같이 관리해 온 경험으로, 납입 인정금액 기준을 실제로 헷갈리는 지점 위주로 정리했습니다. 청약통장 납입 인정금액이란 무엇인가 납입 인정금액 이란 청약통장에 넣은 돈 가운데 공공분양(국민주택) 당첨자를 가릴 때 '저축액'으로 쳐 주는 금액을 말합니다. 통장 잔액과는 별개의 숫자입니다. 청약통장에는 매달 최소 2만 원에서 최대 50만 원까지 자유롭게 넣을 수 있지만, 공공분양 당첨자 선정 때는 그동안 월 10만 원까지만 인정해 왔습니다(출처: 재경일보 ). 이 상한이 2024년 11월 1일 이후 회차부터 25만 원으로 올라간 겁니다(출처: 뉴시스 ). 그러니까 한 달에 50만 원을 넣어도 인정금액은 25만 원, 10만 원을 넣으면 10만 원입니다. 나머지는 그냥 저축일 뿐이고 청약 순위를 올려 주지 않습니다. 반대로 2024년 10월 이전에 넣은 회차는 여전히 10만 원까지만 인정 된다는 점도 기억해 두세요. 소급되지 않습니다. 📌 이 단락 핵심 · 납입 가능액은 월 2만~50만 원, 인정액은 월 최대 25만 원 · 2024년 11월 1일 이후 회차부터 25만 원, 그 전 회차는 10만 원까지 · 인정금액은 주로 공공분양 당첨자 선정에 쓰이는 숫자 공공분양 순차제에서 인정금액이 쓰이는 법 인정금액이 진짜 힘을 쓰는 곳은 공공분양 일반공급의 순차제 입니다. 순차제란 가점을 매기는 대신 정해진 순서대로 ...

17시 29분에 '다음' 버튼을 눌렀는데, 화면이 넘어간 건 17시 30분이었습니다. 청약홈은 오후 5시 30분이 되면 입력 중이던 화면까지 그대로 접수를 끊어 버립니다. 사정을 봐주는 1분은 없습니다. 작년에 우리 공장 라인 반장이 딱 이렇게 한 단지를 날렸고, 그 옆에서 같이 화면을 보던 저는 아직도 그 표정을 잊지 못합니다. 청약은 자격과 점수 싸움 같지만, 실제로는 당일 화면을 제대로 넘기는 것 부터가 시작입니다. 준비물부터 신청, 취소, 당첨 조회까지 청약홈 신청 과정을 제가 직접 눌러 본 순서대로 정리했습니다. 청약홈 신청 전 준비물 4가지 청약 당일에 준비를 시작하면 늦습니다. 적어도 공고가 뜬 주에 아래 네 가지는 끝내 두셔야 합니다. 첫째, 공동인증서나 금융인증서 입니다. 청약홈은 네이버·카카오·토스 같은 간편인증도 지원하지만, 무순위나 재공급 공고 중에는 공동인증서 또는 금융인증서 로그인만 받는다고 못 박은 곳이 있습니다(출처: 인천 검단 AB19블록 재공급 입주자모집공고문 ). 간편인증만 믿고 있다가 당일 로그인이 막히는 일을 막으려면 둘 중 하나는 꼭 갖춰 두세요. 둘째, 휴대폰으로 넣을 생각이라면 청약홈 앱 설치와 인증서 저장 을 미리 해 두세요. 공고문에도 앱은 청약일 상당 기간 전에 설치하고 인증서를 옮겨 두라고 적혀 있습니다. 셋째, 청약홈 '청약자격확인' 메뉴에서 청약통장 순위확인서 를 뽑아 보세요. 순위확인서란 내 통장이 이번 공고 기준으로 1순위인지, 가입기간과 납입 인정 금액이 얼마인지 은행 기록 그대로 보여 주는 문서입니다. 내 기억 속 통장 정보와 전산 정보가 다를 때가 생각보다 많습니다. 넷째, 같은 메뉴의 주택소유확인 과 청약제한사항 확인 입니다. 세대원 중 누가 예전에 당첨된 이력이 있거나 집을 가진 적이 있는지 여기서 미리 걸러집니다. 📌 정리 · 공동인증서 또는 금융인증서 하나는 반드시 준비(간편인증 불가 공고 있음) · 모바일 청약은 앱 설치...

"계약서에 도장 안 찍었으니 없던 일 아닌가요?" 요즘 청약 커뮤니티에 하루가 멀다 하고 올라오는 질문입니다. 당첨 문자를 받고 기뻐한 것도 잠시, 분양가와 대출 한도를 다시 계산해 보니 도저히 감당이 안 되는 거죠. 답부터 말씀드리면 없던 일이 되지 않습니다. 계약을 안 해도 당첨 기록은 남고, 오래 묵힌 청약통장은 그 자리에서 사라집니다. 25년 동안 주식 손절을 수백 번 해 본 사람으로서 말씀드리면, 청약 포기도 손절과 같습니다. 무엇을 잃는지 정확히 알고 잘라야 덜 아픕니다. 계약 포기해도 청약 당첨자로 남는 이유 청약에서 '당첨자'는 계약서를 쓴 사람이 아니라 당첨자 발표일에 이름이 올라간 사람 입니다. 그래서 계약 기간에 은행에 안 가고 버텨도, 전산에는 이미 당첨 이력이 찍혀 있습니다. 실제 입주자모집공고문에도 당첨된 청약통장은 계약 여부와 관계없이 재사용이 불가하다는 문구가 따로 들어갑니다(출처: e편한세상 강일 어반브릿지 입주자모집공고문 ). 공고문 뒷부분 깨알 같은 글씨에 숨어 있어서 대부분 못 보고 넘어갈 뿐이죠. 한 가지 예외처럼 보이는 경우가 있습니다. 서류 검증에서 자격 미달이 드러나 당첨이 취소되는 부적격 당첨 입니다. 부적격 당첨이란 내가 신청할 때 적은 내용과 실제 서류가 달라 당첨 자체가 무효가 되는 경우로, 이때는 통장이 되살아나는 대신 일정 기간 다른 청약에 당첨될 수 없습니다. 법제처 안내 기준으로 수도권은 1년, 수도권 외 일반지역은 6개월입니다(출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 ). 📌 이 단락 핵심 · 당첨자 기준은 계약일이 아니라 당첨자 발표일 · 계약 포기해도 당첨 이력은 그대로 남음 · 부적격 당첨은 별개 — 수도권 1년, 지방 일반지역 6개월 당첨 제한 청약통장 소멸, 15년 통장이 사라진 날 이 글을 쓰게 된 계기가 된 사람이 있습니다. 같은 공장 품질팀 과장인데, 대학 졸업하고 첫 월급 받던 해에 청약통장을 만들어 15년 넘게 한 ...

올해 5월, 국토교통부가 '비현실적 대가족' 청약 당첨자 전수조사에 들어갔습니다. 부모님 병원·약국 이용 기록 3년 치로 실제로 같이 사는지를 확인하겠다는 겁니다. 이 뉴스가 나온 날, 장모님을 모시고 사는 회사 동료가 점심시간에 제 자리로 와서 물었습니다. "형님, 저 노부모부양 특공 넣으려는데 이거 저도 걸리는 거예요?" 진짜로 모시고 사는 사람은 겁낼 이유가 없습니다. 다만 서류상 조건 하나를 놓쳐 부적격이 나는 경우는 생각보다 흔합니다. 25년 재테크를 하면서 주변 청약 상담을 수십 번 해 본 경험으로, 노부모부양 특별공급 조건을 실제로 사람들이 넘어지는 지점 위주로 정리했습니다. 노부모부양 특별공급 기본 조건 3가지 노부모부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 모시고 사는 무주택 가구에게 따로 물량을 떼어 주는 제도입니다. 민영주택은 건설량의 3% 범위, 공공분양(국민주택)은 5% 수준이고, 한 세대가 평생 한 번만 받을 수 있습니다. 공공분양 기준으로 보면 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양하는 무주택세대주가 대상입니다(출처: 국토교통부 마이홈포털 ). 조건을 세 줄로 줄이면 이렇습니다. 첫째, 입주자모집공고일 현재 부모님(배우자 부모님 포함)이 만 65세 이상이어야 합니다. 생일이 공고일 다음 날이면 이번 공고는 해당이 없습니다. 둘째, 그 부모님과 같은 주민등록등본에 3년 이상 계속 올라 있어야 합니다. 셋째, 신청자는 청약 1순위이면서 무주택세대주 여야 합니다. 무주택세대주란 등본상 세대주이면서 본인과 세대원 전원이 집이 없는 사람을 말합니다. 그러니까 부모님을 모시고 살아도 등본상 세대주가 아버님으로 되어 있으면 자녀는 신청 자격이 없습니다. 이 세대주 문제로 제 대학 후배가 한 번 헛걸음을 했습니다. 아버님 집에 들어가 살면서 아버님이 세대주였는데, 청약 직전에 세대주 변경만 하면 되는 줄 알고 느긋하게 있다가 공고일을 넘겨 버렸죠. 세대주 변경은 공고일...

주소 한 번 옮긴 대가가 정확히 10점이었습니다. 다자녀 특별공급 배점표에서 10점이면 사실상 당락이 갈리는 점수입니다. 작년 겨울, 회사 라인 반장 후배가 청약홈 화면을 캡처해서 보내왔는데 '해당 시·도 거주기간 5점' 이라는 숫자를 보고 둘이 한참 말을 잃었어요. 구미에서 나고 자란 친구가 왜 5점일까. 원인은 신혼 때 대구에서 4년 산 기록이었습니다. 2자녀 가구도 신청할 수 있게 바뀐 뒤로 경쟁자는 확 늘었고, 이제는 이런 1~2점 차이에서 당첨이 갈립니다. 25년 동안 주식 계좌와 청약 통장을 같이 굴려 온 사람으로서, 다자녀 특별공급 자격 조건을 제가 실제로 따져 본 순서 그대로 정리했습니다. 다자녀 특별공급 2자녀 기준, 언제 바뀌었나 불과 몇 년 전까지만 해도 다자녀 특별공급은 '아이 셋 있는 집'의 전유물이었습니다. 지금은 미성년 자녀 2명 이상 이면 공공분양이든 민영주택이든 신청할 수 있습니다. 공공분양이 먼저 바뀌었고, 민영주택은 「주택공급에 관한 규칙」 개정에 맞춰 2024년 3월 25일 운용지침이 개정되면서 다자녀 특별공급 자녀수 기준이 2자녀 이상으로 변경됐습니다(출처: 국토교통부 고시 제2024-163호 ). 여기서 자주 헷갈리는 게 '자녀 수를 언제 기준으로 세느냐'입니다. 기준일은 입주자모집공고일 입니다. 입주자모집공고일이란 건설사나 LH가 "이 아파트를 이런 조건으로 분양합니다"라고 공식 공고를 올리는 날로, 청약 자격은 전부 이날 하루를 기준으로 판단합니다. 신청일이나 당첨일이 아니라는 점, 꼭 기억해 두세요. 미성년은 만 19세 미만이고, 임신 중인 태아와 입양 자녀도 자녀 수에 들어갑니다. 2자녀가 들어오면서 3자녀 가구가 손해 보지 않도록 자녀 수 배점도 손봤는데, 기존 3명 30점·4명 35점·5명 이상 40점이던 것이 2명 25점·3명 35점·4명 이상 40점으로 바뀌었습니다(출처: 경향신문 ). 처음 이 개정 소식을 봤을 때...