겁나빠른아저씨

지난달 한국부동산원이 발표한 8월 주택가격동향을 보니, 전월 대비 매매가격지수 변동률이 송파구 1.20%, 용산구 1.06%, 서초구 0.61%, 강남구 0.54%로 나타났습니다. 지난 6월 27일 발표된 대책으로 주택담보대출 6억 원 제한, 소유권 이전 전 전세대출 금지 같은 강도 높은 조치가 시행됐는데도, 정작 이 지역들의 상승세는 꺾이지 않고 있는 셈입니다. 서울시가 강남3구와 용산구의 토지거래허가구역을 다시 1년 3개월 연장하기로 한 것도 이런 흐름 때문이라고 하더군요. 규제를 아무리 촘촘히 걸어도 뚫고 나가는 지역이 있다는 걸 볼 때마다, 저는 청약을 준비하는 분들이 정작 가장 기본적인 정보, 즉 분양가상한제가 어느 지역에 적용되는지조차 정확히 모르고 지나가는 경우가 많다는 게 아쉽게 느껴집니다. 규제 지역이 이렇게 자주 바뀌는 시기일수록, 오늘 이 순간의 정확한 지정 현황을 스스로 확인할 줄 아는 게 그 어느 때보다 중요해졌습니다. [서울 분양가상한제 지역] 분양가상한제, 정확히 뭘 막는 제도인가 분양가상한제 란 신규 아파트를 분양할 때 택지비와 건축비를 기준으로 정해진 상한선을 넘지 못하게 막는 제도입니다. 취지는 간단합니다. 시행사나 건설사가 마음대로 분양가를 올리지 못하게 해서, 주변 시세보다 낮은 가격에 실수요자가 새 아파트를 마련할 수 있도록 하려는 목적입니다. 실제로 이 제도가 적용된 단지는 주변 시세 대비 30~40%가량 저렴하게 공급되는 경우가 많아서, 당첨만 되면 '로또 청약'이라 불릴 정도의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 실제로 올해 초 서울 강남·용산권에서 분양가 상한제가 적용된 몇몇 단지는 평당 7천만~8천만 원대에 거론되면서도, 인근 구축 시세와 비교하면 여전히 매력적인 가격으로 평가받았습니다. 문제는 이 좋은 조건이 아무 지역에나 적용되는 게 아니라는 점입니다. 어느 단지가 분양가상한제 대상인지 미리 알아야, 청약 전략도 그에 맞춰 세울 수 있습니다. 반대로 상한제 적용 여부를 모...

며칠 전 조카가 전화를 걸어와서 "삼촌, 저 청약통장 그냥 깰까 봐요"라고 하더군요. 마침 그 무렵 관련 기사를 하나 읽었던 참이라 더 신경이 쓰였습니다. 청약통장을 새로 만드는 사람보다 깨는 사람이 4년째 더 많다는 기사였는데, 올해 7월 한 달만 해도 신규 가입은 183만 6천 좌인데 해지는 216만 5천 좌에 달했다는 내용이었습니다. 특히 실제 내 집 마련 수요가 가장 큰 30대의 이탈이 두드러진다고 하니, 조카 또래 세대가 지금 무슨 심정으로 이 결정을 고민하고 있을지 어렵지 않게 짐작이 갔습니다. 전체 가입자 수도 2021년 2,677만 명에서 올해 6월 기준 2,471만 명까지 줄었다고 하니, 몇 년 사이 200만 명 넘는 사람들이 이 통장에 등을 돌린 셈입니다. 기사에서 인용된 한 청약 전문가는 "저가점자라도 중장기적으로는 당첨 기회를 확보할 수 있다"며 무주택자라면 섣불리 해지하지 말라고 조언했습니다. 주택시장이 상승과 조정을 반복하는 흐름을 보이는 만큼, 10년 내에는 기회가 찾아올 가능성이 충분하다는 논리였습니다. 원론적으로는 맞는 말이지만, 저는 이 조언이 당장 목돈이 급한 청년들의 현실적인 고민까지 다 풀어주지는 못한다고 생각합니다. 통장 하나 유지하자고 손가락만 빨고 있을 수는 없는 노릇이니까요. 그래서 오늘은 원론적인 조언 대신, 실제로 어떤 상황이라면 유지하고 어떤 상황이라면 정리해도 되는지, 조카에게 해줬던 이야기를 그대로 풀어보려 합니다. [청약통장 가입/해지 현황(매일경제)] 해지하면 정확히 뭘 잃는가 청약통장을 깨기 전에 잃는 게 뭔지부터 정확히 알아야 합니다. 가장 먼저, 가입 기간과 납입 횟수가 전부 초기화 됩니다. 다시 가입하더라도 1순위 자격을 확보하려면 통상 2~3년 이상을 처음부터 다시 채워야 한다는 게 부동산 정보매체들의 공통된 설명입니다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 통장가입기간을 합쳐 84점 만점으로 계산되는데, 이 중 통장가입기간 점수...

며칠 전 지자체 소식지를 훑어보다가 눈에 띄는 공지를 하나 봤습니다. 국토교통부가 8월 10일부터 9월 18일까지, 그러니까 지금 이 순간도 진행 중인 다운계약·업계약 집중신고기간 을 운영하고 있다는 내용이었습니다. 실제 거래가격을 낮춰 신고하거나 반대로 부풀려 신고하는 '꼼수 거래'를 집중적으로 걸러내겠다는 취지였는데, 저는 이 공지를 보면서 씁쓸한 기분이 들었습니다. 이런 신고기간을 따로 만들어야 할 만큼, 계약서에 적힌 숫자조차 곧이곧대로 믿기 어려운 게 지금 우리 부동산 거래의 현실이라는 뜻이니까요. 매매 계약이라는 게 결국 종이 몇 장과 도장, 그리고 서로에 대한 신뢰로 이뤄지는 거래인데, 그 신뢰의 밑바탕이 되어야 할 서류 자체를 의심해야 하는 시대가 됐다는 게 아이러니하게 느껴졌습니다. 공교롭게도 비슷한 시기에 부동산 매매사기 관련 통계도 함께 접했습니다. 전세사기 특별법 시행 이후 인정된 피해자만 3만 6,950명, 피해액은 약 2조 5,000억 원에 달한다고 합니다. 지난해 12월에는 사기죄 법정형이 20년 이하 징역으로 두 배 상향됐는데도, 검거율은 오히려 60.4%까지 떨어지고 있다는 소식이었습니다. 처벌이 무거워져도 수법은 더 교묘해지고 있다는 뜻이겠지요. 매매사기는 전세사기보다 단건 피해액이 더 큰 경우가 많다는 점에서, 저는 이 통계를 접하고 더 무거운 마음이 들었습니다. 평생 모은 돈을 한 번에 걸어야 하는 게 매매 계약인데, 그 계약이 사기로 얼룩질 수 있다는 걸 통계로 확인할 때마다 남 일 같지가 않습니다. 이런 뉴스들을 연달아 접하고 나니, 매매 계약을 앞둔 분들께 서류 이야기를 좀 더 진지하게 해드려야겠다는 생각이 들었습니다. 등기부등본, 한 번 떼고 끝나면 안 되는 이유 가장 기본이 되는 서류는 역시 등기부등본 입니다. 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 어떻게 걸려 있는지 확인할 수 있는 유일한 공적 장부입니다. 그런데 여기서 많은 분들이 놓치는 게 있습니다. ...

지난주 태풍 '돌핀'이 한반도를 비켜 중국으로 빠져나갔다는 뉴스를 봤습니다. 다행히 직접 영향은 피했지만, 기상청은 9월까지도 방심하면 안 된다고 거듭 경고하더군요. 뉴스를 보다가 문득 워런 버핏의 오래된 말 한마디가 떠올랐습니다. "밀물이 빠지고 나서야 누가 발가벗고 헤엄치고 있었는지 알 수 있다." 태풍이 지나가고 물이 빠지면 무엇이 드러날지 걱정하는 지금 이 계절이, 요즘 전세시장 뉴스와 묘하게 겹쳐 보였습니다. 전세가격이 고점 대비 크게 빠진 지역들 소식을 접할 때마다, 저는 이 말이 부동산에도 그대로 들어맞는다는 생각을 지울 수가 없습니다. 25년 넘게 주식시장에서 이 말을 실감했던 저로서는, 부동산에서도 결국 같은 장면이 반복되고 있다는 게 남 일 같지 않게 느껴졌습니다. 오늘은 그 '물이 빠졌을 때' 가장 먼저 발가벗겨지는 투자 방식, 갭투자에 관한 이야기를 해보려 합니다. 최근 KB부동산 리서치 자료를 보니, 고점 대비 아파트 전세가격이 많이 빠진 지역으로 과천(-23%), 인천 연수구(-21%), 서울 송파구(-18%) 같은 곳이 꼽혔습니다. 2020년 임대차법 시행 이후 신규 계약과 갱신 계약 사이에 가격 이중구조가 생기면서, 전세가격이 흔들릴 때마다 그 충격이 고스란히 임대인과 세입자 모두에게 전가되는 구조가 굳어진 셈입니다. 저는 이 통계를 보면서 '이 지역에 전세를 끼고 갭투자를 했던 사람들은 지금 무슨 생각을 하고 있을까' 하는 생각이 자연스럽게 들었습니다. 몇 년 전만 해도 이런 지역들은 갭투자 '성지'로 불리며 투자 카페마다 추천 매물로 도배되던 곳이었으니, 그 사이 분위기가 얼마나 달라졌는지 새삼 실감이 났습니다. 갭투자, 정확히 뭘 하는 투자인가 갭투자 란 매매가와 전세보증금의 차이(갭)만큼만 자기 돈으로 채우고, 나머지는 세입자의 전세보증금으로 충당해서 집을 사는 방식을 말합니다. 매매가 5억 원짜리 집에 전세가 4억 원이 ...

전국 준공 후 미분양이 14년 만에 3만 가구를 넘어섰습니다. 흔히 '악성 미분양'이라 부르는 이 물량이 쌓일수록, 인터넷에는 "분양가보다 30% 싸게 나왔다"는 식의 할인분양 광고가 넘쳐납니다. 숫자만 보면 저렴해 보이지만, 미분양에는 가격표에 나오지 않는 위험이 따로 숨어 있습니다. 정부가 취득세 감면 같은 세제 카드까지 꺼내 들며 매입을 유도하고 있어서, 겉만 보면 지금이 저가 매수 기회처럼 느껴지기도 합니다. 오늘은 미분양 아파트, 그중에서도 준공 후 미분양이 왜 위험한지 다섯 가지 이유로 나눠 짚어보고, 정부가 내놓은 세제혜택이 그 위험을 상쇄할 만큼 매력적인지도 냉정하게 따져보겠습니다. 일반 미분양과 준공 후 미분양, 뭐가 다른가 미분양이라고 다 같은 미분양이 아닙니다. 분양 승인을 받고도 팔리지 않은 물량 전체를 미분양 이라 부르고, 그중에서도 이미 완공까지 끝났는데 여전히 주인을 못 찾은 물량을 준공 후 미분양 (악성 미분양)이라고 따로 구분합니다. 언론에서 "악성"이라는 표현을 굳이 붙이는 이유도, 그만큼 회복 가능성이 낮고 투자자에게 실질적인 손실로 이어질 확률이 높기 때문입니다. 구분 의미 위험도 일반 미분양 공사 중 미계약 물량 중간 (입주 전 해소 가능성 있음) 준공 후 미분양 완공 후에도 남은 물량 높음 (수요 부족이 이미 증명된 상태) 준공 후 미분양이 특히 무서운 이유는, 이미 완성된 실물 아파트조차 안 팔렸다는 게 시장이 그 단지를 외면했다는 증거로 남아버리기 때문입니다. 공사 중 미분양은 "아직 눈으로 못 봐서 안 팔린 것뿐"이라는 여지라도 있지만, 준공 후 미분양은 그런 변명조차 통하지 않습니다. 미분양이 쌓이는 배경에는 대개 두 가지가 겹쳐 있습니...

대학 동창 한 명이 몇 년 전 청약에 당첨되고 나서 "이제 프리미엄만 붙으면 로또"라며 잔뜩 들떠 있었습니다. 그런데 정작 입주 시점이 다가오자 상황이 완전히 반대로 흘러갔습니다. 분양가보다 오히려 낮은 가격, 이른바 '마피(마이너스 프리미엄)'로 매물이 나오는 걸 보고 동창은 크게 당황했습니다. 프리미엄이 붙는 단지와 오히려 떨어지는 단지, 그 차이가 어디서 오는지 궁금해서 저도 함께 자료를 찾아본 적이 있습니다. 오늘은 신축 아파트 프리미엄이 어떤 원리로 형성되는지 기본 구조부터 정리하고, 이어서 동창이 실제로 겪은 상황을 온라인과 오프라인 대응 과정으로 나눠서 풀어보겠습니다. 프리미엄이란 무엇이고 왜 생기나 프리미엄 이란 분양가와 실제 거래되는 분양권 가격(또는 입주 후 시세)의 차이, 흔히 '웃돈'이라 부르는 금액을 말합니다. 이 차이가 생기는 가장 근본적인 이유는 분양가상한제 때문입니다. 분양가상한제란 택지비와 건축비를 기준으로 분양가에 상한선을 두는 제도로, 주변 시세보다 낮은 가격에 분양이 이뤄지도록 설계되어 있습니다. 문제는 분양가상한제가 주변 시세를 끌어내리기보다는, 오히려 '시세보다 싸게 살 기회'라는 인식을 만들어 청약 경쟁을 더 과열시키는 경우가 많다는 점입니다. 실제로 분양가상한제를 적용받았던 서울 주요 단지들이 분양가 대비 2배 이상 오른 사례가 여럿 보고되고 있습니다. 요약 — 프리미엄은 분양가와 시세의 차이에서 발생하며, 분양가상한제가 오히려 시세차익 기대를 키워 청약 과열의 원인이 되는 경우가 많습니다. 프리미엄을 키우는 4가지 요인 같은 지역에서 분양해도 어떤 단지는 프리미엄이 크게 붙고 어떤 단지는 그렇지 않습니다. 여기에는 몇 가지 공통된 요인이 작용합니다. 요인 프리미엄에 미치는 영향 입지(역세권·학군) 가장 큰 ...

직장 상사 한 분이 몇 년 전 재건축 단지를 조합설립인가 직후에 매수했다가, 사업이 몇 년째 지지부진해서 "이러다 은퇴 전에 입주는 볼 수 있으려나" 하며 종종 한숨을 쉬시던 게 기억납니다. 반대로 같은 시기에 이주철거 단계에 들어간 다른 단지를 산 지인은 2년 만에 입주를 했다는 이야기도 들었습니다. 같은 재건축인데 왜 이렇게 결과가 다른지 궁금해서 단계별로 파헤쳐본 적이 있는데, 알고 보니 어느 단계에 들어가느냐에 따라 리스크와 수익 구조 자체가 완전히 달랐습니다. 오늘은 재건축·재개발이 어떤 단계를 거치는지 기본 구조부터 정리하고, 이어서 상사가 실제로 겪은 과정을 온라인과 오프라인으로 나눠서 풀어보겠습니다. 재건축·재개발 사업의 전체 단계 [재건출,재개발 사업 단계] 재건축·재개발 사업은 통상 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 이주·철거 → 착공 → 일반분양 → 준공·입주 순서로 진행됩니다. 전체 기간은 10년에서 15년까지 걸리는 경우가 흔하고, 최근에는 신속통합기획 같은 제도로 기간을 단축하려는 시도가 늘고 있습니다. 재건축의 경우 정비구역 지정에 앞서 안전진단 부터 통과해야 합니다. 안전진단이란 건물의 구조 안전성과 노후도를 평가해서 재건축이 필요한지 판단하는 절차로, D등급이나 E등급을 받아야 재건축을 진행할 수 있고 C등급 이상이면 재건축이 불가능하거나 보강 후 재진단을 받아야 합니다. 요약 — 사업은 10단계 안팎을 거쳐 10~15년씩 걸립니다. 재건축은 안전진단(D·E등급)을 먼저 통과해야 정비구역 지정 단계로 넘어갈 수 있습니다. 단계별 투자 리스크와 수익 구조 비교 어느 단계에서 진입하느냐에 따라 진입 가격, 리스크, 기대 수익이 크게 달라집니다. 아래 표로 정리해보겠습니다. 진입 단계 진입 가격 리스크 ...

저는 25년 넘게 주식 투자를 하면서 PER, PBR 같은 지표로 저평가된 종목을 골라내는 습관이 몸에 뱄습니다. 몇 년 전 아파트를 알아보러 다니면서도 똑같은 방식으로 접근했는데, 처음엔 부동산 중개사분이 "그런 식으로 따지는 손님은 처음 본다"며 신기해하시더군요. 그런데 파다 보니 부동산에도 주식만큼이나 명확한 저평가 판단 기준이 존재했습니다. 오늘은 아파트가 저평가됐는지 어떻게 판단하는지 핵심 지표부터 정리하고, 이어서 제가 실제로 이 지표들을 어떻게 확인하고 발품까지 팔았는지 온라인과 오프라인 과정으로 나눠서 풀어보겠습니다. 소득 대비 집값, PIR로 보는 저평가 PIR (Price to Income Ratio)이란 주택가격을 가구의 연소득으로 나눈 값으로, 소득을 한 푼도 안 쓰고 몇 년을 모아야 그 집을 살 수 있는지를 보여주는 지표입니다. 예를 들어 연소득 5,000만 원 가구가 5억 원짜리 집을 산다면 PIR은 10이 됩니다. 같은 지역 안에서 과거 평균 PIR보다 현재 수치가 낮다면 상대적으로 저평가 국면이라고 볼 여지가 있습니다. 다만 PIR 하나만 보고 판단하는 건 위험합니다. PIR이 낮다는 건 소득 대비 부담이 적다는 뜻일 뿐, 그 지역의 일자리나 인구가 빠져나가고 있어서 수요 자체가 줄었기 때문일 수도 있습니다. 주식으로 치면 실적이 나빠져서 주가가 싸 보이는 '가치 함정'과 비슷한 상황이 부동산에도 그대로 적용됩니다. 요약 — PIR은 소득 대비 집값 부담을 보여주는 출발점일 뿐입니다. 낮은 PIR이 진짜 저평가인지, 수요 자체가 빠진 결과인지 반드시 원인을 함께 살펴봐야 합니다. 전세가율로 확인하는 저평가 신호 전세가율 이란 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻합니다. 전세가율이 높다는 건 실수요자들이 그 집에 매길 만한 최소한의 가치(전세가)와 매매가의 차이가 크지 않다는 의미로, 상대적으로 매매가가 덜 오른, 즉 저평가 국면일 가능성을 ...

고향 친구 한 명이 몇 년 전 분양받은 아파트에 정작 본인은 살지 않고 전세를 놓은 채 회사 근처에서 지내고 있었습니다. 나중에 시세가 오르자 팔려고 알아보던 중, 세무사에게서 "2년 거주를 안 하셔서 양도세가 억대로 나올 수 있다"는 말을 듣고 얼굴이 하얗게 질렸다고 합니다. 보유는 5년 넘게 했는데 거주를 안 했다는 이유만으로 비과세를 못 받는다는 게 이해가 안 간다며 저한테 전화를 했었죠. 오늘은 이 2년 거주요건이 정확히 언제, 누구에게 적용되는지 기본 구조부터 정리하고, 이어서 친구가 실제로 이 문제를 어떻게 풀어갔는지 온라인과 오프라인 과정으로 나눠서 풀어보겠습니다. 2년 거주요건은 언제, 왜 생겼나 [양도세 비과세 2년 거주요건] 원래 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유 만 하면 거주 여부와 상관없이 받을 수 있었습니다. 그런데 2017년 8월 2일 부동산 대책 이후로 상황이 바뀌었습니다. 조정대상지역 내에서 주택을 취득한 경우라면 보유기간 2년에 더해 실제로 그 집에서 2년 이상 거주 까지 해야만 비과세를 받을 수 있도록 요건이 강화된 겁니다. 갭투자처럼 실제로 거주하지 않고 전세만 끼워 사는 방식으로 시세차익만 노리는 걸 막기 위한 조치였습니다. 여기서 가장 중요한 기준은 취득 당시 입니다. 취득일(등기일과 잔금일 중 빠른 날) 기준으로 그 지역이 조정대상지역이었는지가 관건이며, 이후에 규제가 풀려도 거주요건은 그대로 유지됩니다. 반대로 애초에 비조정지역에서 취득했다면, 지금 그 지역이 조정대상지역으로 새로 지정되더라도 거주요건은 발생하지 않습니다. 요약 — 거주요건은 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택에만 적용됩니다. 판단 기준은 언제나 '취득 당시' 상태이며, 이후 지역 지정이 바뀌어도 소급 적용되지 않습니다. 거주요건 적용 여부 판단표 본인 상황이 거주요건 대상인지 헷갈린다면 아래 표로 먼저 확인해보시길 권합니다. ...

동생이 작년에 결혼하면서 배우자가 이미 집을 한 채 가지고 있다는 걸 뒤늦게 알고 "이러면 세금 폭탄 맞는 거 아니냐"며 저한테 전화를 걸어온 적이 있습니다. 본인 명의 집 한 채, 배우자 명의 집 한 채, 합치면 2주택이 되니 당연히 걱정할 만했습니다. 저도 옆에서 함께 자료를 찾아보다가, 1세대 1주택 요건이라는 게 단순히 '집이 몇 채냐'로 끝나는 문제가 아니라는 걸 새삼 확인했습니다. 오늘은 1가구 1주택을 어떻게 판단하는지 기본 기준부터 정리하고, 이어서 동생이 실제로 이 문제를 어떻게 풀어나갔는지 온라인과 오프라인 과정으로 나눠서 풀어보겠습니다. 1세대란 무엇인가, 세대 판단 기준 1세대 1주택 비과세를 판단하려면 먼저 1세대 가 무엇인지부터 알아야 합니다. 세법상 1세대란 거주자와 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 포함해서 구성하는 단위를 말합니다. 즉 주민등록표상 세대가 다르더라도 배우자라면 원칙적으로 같은 세대로 봅니다. 여기서 흔히 착각하는 부분이 있습니다. 자녀가 부모와 주소를 달리해서 따로 살고 있어도, 만 30세 미만 미혼자녀라면 원칙적으로 부모와 같은 세대로 간주됩니다. 다만 일정 소득이 있어서 독립적인 생계 유지가 가능하거나, 30세 이상이거나, 혼인한 경우라면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다. 요약 — 1세대는 본인과 배우자, 생계를 같이하는 가족 단위로 판단합니다. 주소를 달리해도 배우자나 30세 미만 미혼자녀는 원칙적으로 같은 세대로 합산됩니다. 1주택 비과세 요건 총정리 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세를 받으려면 보유기간 2년 을 채워야 합니다. 여기에 더해 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유기간 중 거주기간 2년 까지 채워야 비과세가 적용됩니다. 취득 시점의 지역 상태가 기준이라, 지금은 규제가 풀렸더라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건이 그대로 따라붙습니다. 요건을 다 채웠다...