겁나빠른아저씨

계약 기간이 1년이나 남았는데 발령이 나서 급하게 이사를 가야 했던 적이 있습니다. 그때 처음 알았습니다. 전세는 만기 전에 나간다고 해서 집주인이 곧바로 보증금을 돌려줘야 하는 게 아니라는 걸요. 중도해지, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 이 세 가지를 구분하지 못하면 이사 날짜와 보증금 반환 날짜가 어긋나서 낭패를 볼 수 있습니다. 최초 계약기간 중 중도해지 원칙 가장 먼저 구분해야 할 게 지금 살고 있는 계약이 최초 2년 계약 중인지, 아니면 이미 한 번 갱신된 상태인지입니다. 최초 계약기간, 그러니까 처음 도장 찍은 2년이 아직 안 끝난 상태에서 세입자가 사정이 생겨 먼저 나가겠다고 하는 걸 중도해지라고 부릅니다. 이 경우 원칙은 명확합니다. 임대인은 계약이 끝날 때까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 저도 발령 소식을 듣고 바로 부동산에 집을 내놓으면서 알게 된 사실인데, 세입자가 중도에 나가고 싶다면 본인이 직접 다음 세입자를 구해서 임대인에게 연결해줘야 하는 구조입니다. 문제는 이 과정에서 발생하는 중개수수료입니다. 법적으로 명시된 의무는 아니지만, 관행적으로는 중도해지를 요청한 세입자가 새로 들어올 세입자를 구하는 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다. 저는 이 부분을 몰라서 처음엔 "왜 나가는 사람이 복비를 내냐"고 부동산 사장님께 따졌었는데, 나중에 찾아보니 법 조항이 아니라 관행이자 협의 사항이라는 걸 알고 계약서에 특약으로 명확히 정리해두지 않은 제 잘못도 있었다는 걸 인정할 수밖에 없었습니다. 요약 · 최초 계약기간 중 중도해지는 임차인이 새 세입자를 구해야 하며, 보증금은 원래 만기까지 임대인이 돌려줄 의무가 없다는 것이 원칙입니다. 묵시적 갱신 상태에서 이사 나가기 반면 묵시적 갱신 상태라면 이야기가 완전히 달라집니다. 묵시적 갱신이란 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 밝히지 않고, 세입자도 계약 종료 2개월 전까지...

이사 날짜는 다가오는데 집주인이 보증금을 안 준다고 하면, 그냥 짐 싸서 나가는 순간 그동안 쌓아둔 법적 권리가 전부 날아갈 수 있습니다. 저도 몇 년 전 지인의 부탁으로 이 서류를 직접 작성해 준 적이 있는데, 법원 서류 양식만 보고 지레 겁먹을 필요는 없습니다. 순서만 알면 혼자서도 충분히 할 수 있는 절차입니다. 임차권등기명령 신청 요건과 시점 임차권등기명령이란 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가, 이사를 가더라도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 해주는 법원의 결정을 말합니다. 여기서 대항력이란 집주인이 바뀌어도 그 집에서 계속 살 권리를 주장할 수 있는 힘을 뜻하고, 우선변제권이란 경매가 진행됐을 때 다른 채권자보다 내 보증금을 먼저 배당받을 수 있는 순위를 뜻합니다. 제가 도와드렸던 지인의 경우, 계약 만료일이 코앞인데 집주인이 "다음 세입자 구하는 대로 주겠다"는 말만 반복했습니다. 회사 발령 때문에 무조건 이사를 가야 하는 상황이었는데, 그냥 전출신고부터 하면 큰일 난다는 걸 그때 처음 알았습니다. 계약이 끝난 뒤에도 전입신고와 점유를 유지해야만 대항력이 살아있고, 이 상태에서 임차권등기명령을 신청해야 이사 후에도 권리가 보전됩니다. 신청 시점은 임대차 계약이 종료된 이후부터 가능합니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없고, 계약 해지를 통보했다면 그 사실을 증명할 문자나 내용증명도 함께 챙겨두는 게 좋습니다. 이 부분만은 꼭 기억해 두세요. 임차권등기가 등기부등본에 실제로 기입되기 전까지는 절대 전출신고를 하면 안 됩니다. 법원 결정문이 임대인에게 송달되고 등기소에 기입까지 완료되어야 효력이 생기기 때문입니다. 신청 절차와 관할 법원 확인 신청은 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원에 하면 됩니다. 저는 직접 방문 접수보다 대한민국 법원 전자소송 사이트를 활용하는 편이 훨씬 편했습니다. 전자소송 사이트에...

전세 계약이 끝났는데 집주인이 “조금만 기다려 달라”고 한다면, 그때부터는 기다리는 시간도 전략적으로 써야 합니다. 전세보증금은 보통 한 사람의 전 재산에 가까운 경우가 많습니다. 그래서 계약기간이 끝났는데도 집주인이 “새 세입자가 들어오면 바로 돌려주겠다”, “집을 팔고 있다”, “은행 대출이 묶여 있어서 며칠만 기다려 달라”고 하면 마음이 급해집니다. 문제는 여기서 아무런 조치를 하지 않고 계속 기다리는 것입니다. 특히 이사를 해야 하는 상황에서 전입신고와 점유를 먼저 빼버리면 임차인의 권리관계에 문제가 생길 수 있기 때문에 순서를 잘못 잡으면 오히려 불리해질 수 있습니다. 전세보증금을 못 받았을 때 가장 먼저 해야 할 일은 집주인과 싸우는 것이 아니라 내 권리를 보존하는 것입니다. 그다음 내용증명으로 반환 의사를 명확히 남기고, 전세보증금반환보증 가입 여부를 확인하고, 필요하면 임차권등기명령과 지급명령 또는 보증금반환소송으로 넘어가야 합니다. 저라면 이 상황에서 “집주인이 다음 달에는 주겠지”라는 말보다 계약 종료일, 반환 예정일, 등기부등본, 보증가입 여부, 전입과 점유 상태 부터 확인하겠습니다. 돈을 받는 문제인 동시에 권리를 지키는 문제이기 때문입니다. 전세보증금 못 받았을 때 첫 단계 가장 먼저 해야 할 일은 전세계약이 실제로 종료되었는지 확인하는 것입니다. 계약기간이 끝났다고 해서 모든 상황이 똑같은 것은 아닙니다. 계약갱신 여부, 임대차계약 해지 통보 여부, 묵시적 갱신 여부 등에 따라 계약 종료 시점과 법적 관계가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서부터 꺼내 계약기간을 확인하고, 갱신 또는 해지와 관련해 집주인과 주고받은 문자·카카오톡·이메일도 보관해야 합니다. 임대차계약의 종료 는 전세보증금을 돌려받기 위한 중요한 출발점입니다. 쉽게 말하면 “언제부터 집주인에게 보증금을 돌려달라고 법적으로 요구할 수 있는가”를 판단하는 기준점입니다. 그다음 집주인에게 반환 일정을 문자로 명확하게 물...