계약서 특약사항 필수 항목 (근저당 설정 금지, 보증보험, 세금 체납)
"그건 걱정 마세요, 제가 책임질게요"라는 말은 계약서에 적히지 않으면 아무 힘이 없습니다. 저는 후배가 집주인의 구두 약속만 믿고 도장을 찍으려는 걸 몇 번 말려본 적이 있는데, 그때마다 "특약으로 적어달라고 하면 되잖아"라는 한마디가 보증금을 지켜준다는 걸 느꼈습니다. 계약서 하단 특약사항 칸에 꼭 들어가야 할 항목들을 하나씩 짚어드리겠습니다.
특약사항이란, 구두 약속은 효력이 약하다
 |
| [부동산매매계약서 특약사항 견본] |
특약사항이란 표준계약서의 기본 조항만으로는 막기 어려운 위험을 계약 당사자끼리 따로 합의해 적어두는 항목을 말합니다. 쉽게 말해 법이 깔아준 기본 안전망 위에, 내 사정에 맞춰 한 겹 더 덧대는 안전장치입니다. 구두로 한 약속은 나중에 다툼이 생기면 증명하기가 어려워서, 모든 합의는 문장으로 남겨야 합니다.
특약을 쓸 때 지켜야 할 원칙은 간단합니다. '잘', '원만히', '상식선에서' 같은 흐릿한 표현 대신 누가, 언제까지, 무엇을, 어떻게 하는지를 분명히 적어야 합니다(출처: 세이프홈즈 전세계약 특약 주의사항). 또 임차인에게 불리하게 법의 강행규정을 어기는 특약은 무효라는 점도 알아두셔야 합니다(주택임대차보호법 제10조, 국가법령정보센터).
저는 처음 전세 계약을 할 때 집주인이 "잔금 전에 대출은 안 받는다"고 말해서 그냥 믿었는데, 지금 돌아보면 얼마나 위험한 선택이었는지 식은땀이 납니다. 그때는 아무 일 없이 지나갔지만, 말 한마디에 보증금 전체를 걸었던 셈이었습니다. 그 뒤로는 말로 들은 약속은 전부 계약서 특약으로 옮겨 적어달라고 요청하는 게 습관이 됐습니다. 부탁이 어색해도 문장으로 남기는 순간 약속이 증거가 된다는 걸 몸으로 배운 셈입니다.
근저당 설정 금지 특약, 전입신고 다음 날까지
가장 먼저 넣어야 할 특약이 근저당 설정 금지입니다. 근저당권이란 은행이 집을 담보로 돈을 빌려주고 걸어두는 권리인데, 계약 이후에 임대인이 새로 대출을 받아 근저당을 설정하면 내 보증금보다 먼저 돈을 가져가는 사람이 생깁니다.
여기서 중요한 건 기간입니다. 대항력은 전입신고를 마친 다음 날부터 생기기 때문에, 잔금일까지만 막아서는 부족하고 "임차인의 전입신고 다음 날까지" 담보 설정과 추가 대출을 하지 않겠다고 적어야 합니다. 대항력이란 집주인이 바뀌어도 내가 계속 살 수 있다고 주장할 수 있는 법적 힘을 말합니다.
저는 후배 계약을 도와줄 때 이 문구를 꼭 챙기고, 잔금 당일 아침에도 등기부등본을 한 번 더 떼보게 합니다. 계약 후에 새 근저당이 설정된 사례가 실제로 있어서, 이 두 가지를 같이 해야 안전하다고 생각합니다. 다가구나 단독주택이라면 토지 등기부에 걸린 근저당도 확인해서, "잔금 지급과 동시에 해당 권리를 말소한다"는 조건까지 넣어두는 게 좋습니다(출처: 세이프홈즈 토지등기부 특약 정리).
보증보험·대출 불가 시 계약 해제 특약
Q. 보증보험 가입이 안 되면 계약을 취소할 수 있게 하려면 어떻게 적나요?
A. 막연히 "가입 안 되면 취소"라고만 쓰면 다툼이 생길 수 있어서, 원인을 분명히 적어야 합니다. 임대인이나 주택 쪽 사정으로 가입이 거절될 때 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다는 식으로, 귀책사유를 명시하는 게 핵심입니다. 귀책사유란 문제가 생긴 책임이 어느 쪽에 있는지를 뜻합니다.
반대로 조심해야 할 문구도 있습니다. "보증보험은 임차인 책임과 비용으로 가입하며, 가입이 불가해도 계약을 해제하거나 계약금을 돌려달라고 할 수 없다"는 식의 문구는 임차인에게 매우 불리합니다. 이런 해제 제한 문구가 들어 있다면 저는 서명하지 않고, 임대인에게 안전한 문구로 바꿔달라고 요구합니다.
전세자금대출도 마찬가지입니다. 임차인의 귀책이 없는데도 주택 문제로 대출이 거절되면 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 돌려준다는 문구를 넣어두는 게 좋습니다. 저는 지인이 대출 승인이 안 났는데 계약금을 못 돌려받을 뻔한 사례를 보고, 이 특약만큼은 협상 대상이 아니라 필수라고 생각하게 됐습니다.
| 구분 | 안전한 문구 | 피해야 할 문구 |
| 보증보험 | 임대인·주택 사유로 가입 불가 시 계약 무효, 계약금 반환 | 가입 불가여도 해제·반환 청구 불가 |
| 담보 설정 | 계약일부터 전입신고 다음 날까지 담보·추가 대출 금지 | "대출은 안 받을 겁니다"(구두) |
| 세금 체납 | 잔금일까지 완납증명서 제시, 체납 시 해제·반환 | "세금은 문제 없어요"(구두) |
임대인 세금 체납 확인 특약과 완납증명서
등기부등본에는 나타나지 않지만 보증금보다 먼저 돈을 가져갈 수 있는 게 있습니다. 바로 임대인의 국세와 지방세 체납입니다. 세금을 내지 않은 집은 공매에 넘어갈 수 있고, 이때 조세채권이 보증금보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
그래서 "임대인은 잔금일까지 국세 및 지방세 완납증명서를 발급해 임차인에게 확인시키고, 체납이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 즉시 반환한다"는 취지의 특약을 넣습니다. 완납증명서란 내야 할 세금을 모두 냈다는 걸 세무서나 지자체가 확인해주는 서류입니다.
이 서류는 임대인의 동의를 받아 열람하거나 발급받는 게 일반적이라, 특약에 "열람에 동의한다"는 내용도 함께 적어두면 훨씬 수월합니다. 제도 세부 내용은 바뀔 수 있으니 국세청과 관할 지자체의 최신 안내를 확인하시길 권합니다. 저는 이 문구를 거부하는 임대인은 그 자체를 위험 신호로 받아들이고, 계약을 다시 고민합니다.
특약을 거부하는 임대인의 태도는 그 자체가 정보입니다. 숨길 게 없다면 문구 한 줄을 적어주는 건 어렵지 않습니다.관련 링크
· 전세 특약 문구 추천, 전세계약 특약 예시 (세이프홈즈)
특약 한 줄을 거부당했던 후배 이야기
몇 해 전 후배가 마음에 드는 집을 찾았는데, 집주인이 특약 문구를 보더니 "이런 건 안 써도 되잖아요"라며 난색을 보였습니다. 후배는 분위기가 나빠질까 걱정돼서 그냥 넘어가려고 했습니다. 저는 한 가지만 부탁했습니다. 근저당 설정 금지 한 줄만큼은 꼭 넣어달라고 말해보라고요.
집주인은 한참 망설이다 그 문구만큼은 거부했고, 후배는 결국 계약을 접었습니다. 아쉬워했지만 얼마 뒤 그 집에 새 근저당이 설정됐다는 소식을 들었고, 후배는 그제야 한 줄의 의미를 실감했습니다. 저는 그날 이후 특약은 분위기 때문에 양보할 항목이 아니라고 말해주곤 합니다.
함께 보면 좋은 글
계약서 특약사항 Q&A
Q1. 특약은 계약서 어디에 적나요?
표준계약서 하단의 특약사항 칸에 적고, 칸이 모자라면 별지를 붙여 간인(걸쳐서 도장)하는 방식으로 남기는 게 안전합니다.
Q2. 임대인이 특약을 거부하면 어떻게 하나요?
근저당 설정 금지, 보증보험 불가 시 해제 같은 핵심 항목은 양보하지 마시고, 거부하면 계약 자체를 다시 고민하시길 권합니다.
Q3. 중개사가 써주는 문구를 그대로 믿어도 되나요?
일반 문구로는 부족할 수 있어, 저는 제 상황에 맞는 항목이 빠지지 않았는지 직접 점검합니다.
Q4. 이미 서명한 계약서에도 특약을 추가할 수 있나요?
양쪽이 합의하면 추가 약정서를 작성할 수 있습니다. 다만 합의가 안 되면 어려우니 서명 전에 챙기는 게 가장 좋습니다.
Q5. 매매 계약에도 특약이 필요한가요?
네, 잔금일 지연, 하자 수리, 대출 불가 시 해제 같은 항목은 매매에서도 중요합니다. 거래 유형에 맞게 항목을 달리 구성해야 합니다.
마무리 글
특약사항은 계약서 끝에 붙은 몇 줄이지만, 분쟁이 생겼을 때 가장 먼저 펼쳐보게 되는 부분입니다. 저는 도장을 찍기 전에 근저당, 보증보험, 세금 체납 세 가지가 문장으로 들어 있는지부터 확인하는 습관을 들였고, 그 뒤로는 마음이 한결 가벼워졌습니다.
※ 이 글은 개인적인 경험과 공개된 자료를 바탕으로 작성한 정보 공유 글이며, 법률 자문을 대신하지 않습니다. 특약 문구의 효력은 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으니, 실제 계약 전에는 공인중개사나 법무사, 변호사의 검토를 함께 받으시기 바랍니다.