겁나빠른아저씨

집값이 오르면 매도인이 가장 먼저 하는 생각이 "계약을 깰 수 없을까"입니다. 저는 지인이 계약금을 보내놓고 매도인의 번복 통보를 받아 밤새 전화를 붙들고 있던 모습을 본 뒤로, 계약금이 어떤 조건에서 돌아오고 어떤 조건에서 사라지는지를 꼭 짚어두게 됐습니다. 계약금과 위약금의 기준을 상황별로 정리해 드리겠습니다. 계약금의 세 가지 성질, 해약금이 기본 계약금은 한 가지 역할만 하지 않고 세 가지 성질을 가집니다. 계약이 성립했음을 증명하는 증약금, 약속을 어길 때 배상할 금액을 미리 정해둔 위약금(손해배상액의 예정), 그리고 계약을 해제할 수 있게 해주는 해약금입니다(출처: 전북일보 변호사 칼럼 ). 이 중 민법이 직접 정해둔 건 해약금뿐입니다. 민법 제565조는 계약금을 주고받았다면 한쪽이 이행에 착수할 때까지는 돈을 낸 사람은 포기하고, 받은 사람은 두 배로 돌려주어 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 위약금 성질은 계약서에 따로 합의해야 인정된다는 점이 핵심입니다(출처: 로톡 계약금 반환 기준 정리 ). 법으로 정해진 계약금 비율은 일반 매매에는 따로 없고, 관행적으로 매매대금의 10% 안팎에서 정해집니다. 저는 계약서를 볼 때 계약금 액수보다 먼저 "위약금 조항이 적혀 있는가"를 찾아봅니다. 적혀 있지 않으면 계약금은 해약금으로 추정되어 이행 착수 전까지 포기나 배액 상환만으로 계약이 끝날 수 있기 때문입니다. 요약 · 계약금은 증약금·위약금·해약금의 성질이 있으며, 위약금 특약이 없으면 해약금으로 추정된다는 점을 먼저 기억하세요. 이행 착수 전 해약금 해제와 배액상환 Q. 계약금을 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있나요? A. 아닙니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이행의 착수란 계약의 내용을 실제로 이행하기 시작했다는 뜻으로, 가장 대표적인 게 중도금 지급입니다. 중도금을 일부만 냈더라도 이행 착수로 인정될 수 있습니다. 예를 들어 5억 원...

이사 들어간 첫 비 오는 날 천장에서 물이 떨어진다면, 계약을 없던 일로 돌릴 수 있을까요. 저는 후배가 입주 일주일 만에 벽지 뒤 곰팡이를 발견하고 새파랗게 질려서 전화했던 날, 그 질문에 "상황에 따라 다르다"고밖에 답하지 못해 한참 마음이 무거웠습니다. 언제, 무엇을 근거로 취소나 해제가 가능한지 순서대로 정리해 드리겠습니다. 하자 있는 집 계약 취소, 먼저 시점부터 하자란 집이 통상 갖춰야 할 품질이나 계약에서 약속한 성질을 갖추지 못한 결함을 말하고, 누수, 구조 균열, 용도 제한 위반 같은 게 대표적입니다. 하자 때문에 계약을 되돌릴 수 있느냐는 지금이 계약 전인지, 잔금 전인지, 잔금 후인지에 따라 답이 달라집니다. 아직 잔금을 치르기 전이라면 선택지가 가장 넓습니다. 민법 제565조에 따라 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 이건 하자와 무관하게 쓸 수 있는 마지막 카드이고 계약금을 잃는다는 대가가 있다는 점을 알아야 합니다. 저는 후배에게 먼저 사진과 영상을 날짜가 보이게 찍어두고, 하자 사실을 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방식으로 매도인과 중개사에게 알리라고 했습니다. 말로만 항의하면 나중에 "그런 말 못 들었다"로 끝날 수 있어서, 증거부터 쌓는 게 우선이라고 강조했습니다. 요약 · 하자를 발견하면 사진·영상 증거와 기록 남는 통지부터 확보하고, 계약 단계(잔금 전·후)에 따라 가능한 구제수단을 따져보세요. 매매 하자담보책임, 안 날부터 6개월 집을 산 뒤 숨은 하자가 드러났다면 민법 제580조의 하자담보책임이 문제됩니다. 하자담보책임이란 팔린 물건에 하자가 있을 때 매도인이 지는 법적 책임으로, 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약 해제와 손해배상을, 그 정도가 아니라면 하자 보수비 같은 손해배상만 청구할 수 있습니다(출처: 로톡 하자담보책임 판례 정리 ). 여기에 ...