매매계약 계약금 위약금 기준 (해약금, 이행 착수, 가계약금)
집값이 오르면 매도인이 가장 먼저 하는 생각이 "계약을 깰 수 없을까"입니다. 저는 지인이 계약금을 보내놓고 매도인의 번복 통보를 받아 밤새 전화를 붙들고 있던 모습을 본 뒤로, 계약금이 어떤 조건에서 돌아오고 어떤 조건에서 사라지는지를 꼭 짚어두게 됐습니다. 계약금과 위약금의 기준을 상황별로 정리해 드리겠습니다.
계약금의 세 가지 성질, 해약금이 기본
계약금은 한 가지 역할만 하지 않고 세 가지 성질을 가집니다. 계약이 성립했음을 증명하는 증약금, 약속을 어길 때 배상할 금액을 미리 정해둔 위약금(손해배상액의 예정), 그리고 계약을 해제할 수 있게 해주는 해약금입니다(출처: 전북일보 변호사 칼럼).
이 중 민법이 직접 정해둔 건 해약금뿐입니다. 민법 제565조는 계약금을 주고받았다면 한쪽이 이행에 착수할 때까지는 돈을 낸 사람은 포기하고, 받은 사람은 두 배로 돌려주어 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 위약금 성질은 계약서에 따로 합의해야 인정된다는 점이 핵심입니다(출처: 로톡 계약금 반환 기준 정리).
법으로 정해진 계약금 비율은 일반 매매에는 따로 없고, 관행적으로 매매대금의 10% 안팎에서 정해집니다. 저는 계약서를 볼 때 계약금 액수보다 먼저 "위약금 조항이 적혀 있는가"를 찾아봅니다. 적혀 있지 않으면 계약금은 해약금으로 추정되어 이행 착수 전까지 포기나 배액 상환만으로 계약이 끝날 수 있기 때문입니다.
이행 착수 전 해약금 해제와 배액상환
Q. 계약금을 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있나요?
A. 아닙니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이행의 착수란 계약의 내용을 실제로 이행하기 시작했다는 뜻으로, 가장 대표적인 게 중도금 지급입니다. 중도금을 일부만 냈더라도 이행 착수로 인정될 수 있습니다.
예를 들어 5억 원 아파트를 계약금 5천만 원, 중도금 1억 원, 잔금 3억 5천만 원으로 계약했는데 집값이 급등해 매도인이 후회한다고 해봅시다. 아직 매수인에게서 중도금을 받지 않았다면, 매도인은 받은 계약금의 두 배인 1억 원을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 매수인이 중도금을 이미 보냈다면 매도인은 더 이상 이 방법을 쓸 수 없습니다.
해약금으로 해제할 때는 손해배상을 따로 청구하지 못한다는 점도 중요합니다. 포기하거나 배액을 상환하면 거기서 정산이 끝나는 구조입니다. 저는 이 구조를 알고 나서 매수할 때 중도금 일정을 계약서에서 너무 뒤로 미루지 않고, 합리적인 선에서 앞당겨 이행 착수를 확보하는 편입니다. 중도금이 없는 계약이라면 잔금 지급이 이행 착수가 되니, 그 전까지는 계약금이 얼마나 얇은 안전장치인지도 함께 생각해둬야 합니다.
| 시점 | 해제 방법 | 비용 |
| 이행 착수 전 | 매수인 계약금 포기 / 매도인 배액 상환 | 계약금 5천만 원 → 포기 5천만 원, 배액 1억 원 |
| 이행 착수 후 | 해약금 해제 불가, 채무불이행 해제 | 손해배상(위약금 특약 시 예정액) |
| 위약금이 지나치게 큰 경우 | 법원에 감액 요청 | 부당히 과다하면 적당히 감액 |
위약금 특약과 감액, 중도금 이후
이행에 착수한 뒤라면 해약금 해제는 막히고, 이때부터는 위약금 특약이 있는지가 갈림길입니다. "계약을 위반한 쪽은 계약금을 몰취하거나 배액을 배상한다"는 특약이 있으면 이행 착수 전후와 상관없이 상대의 채무불이행 시 이를 근거로 정산할 수 있습니다. 이런 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어, 실제 손해를 일일이 입증하지 않아도 됩니다.
그런데 특약이 있다고 해서 무한정 받을 수 있는 건 아닙니다. 민법 제398조 제2항은 예정된 손해배상액이 부당하게 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있고, 대법원은 일반인이 납득할 수 있는 범위를 넘는 부분은 줄이는 것이 타당하다고 본 바 있습니다(출처: 로톡 위약금 감액 정리). 계약금이 거래금액의 절반을 넘는 식으로 지나치다면 법원이 직권으로 감액할 수도 있다는 설명도 있습니다.
저는 계약서에 위약금 특약을 쓰자고 할 때, 비율을 계약금 선에서 정리하는 걸 선호합니다. 너무 큰 금액을 적어두면 오히려 분쟁에서 감액 대상이 되기 쉽고, 그만큼 서로 불신만 커지기 때문입니다. 숫자는 크게보다 합리적으로 적는 게 오래 갑니다.
위약금 특약은 있어야 효력이 있고, 지나치게 크면 법원이 줄일 수 있습니다. 크게 적는 것보다 합리적으로 적는 게 안전합니다.가계약금과 일부만 낸 계약금 기준
요즘은 정식 계약 전에 가계약금부터 보내는 일이 흔합니다. 가계약금이란 본계약을 쓰기 전에 매물을 잡아두려고 먼저 보내는 소액의 돈을 말하는데, 민법 제565조는 정식 계약금을 전제로 한 규정이라 가계약금에는 그대로 적용되지 않습니다. 결국 가계약금의 성격은 당사자들이 무엇을 합의했는지에 따라 갈립니다(출처: 인사이트 랩 가계약금 정리).
계약금을 일부만 먼저 낸 경우도 주의할 점이 있습니다. 대법원 판례는 해약금 해제의 기준이 되는 금액을 실제 받은 돈이 아니라 약정한 계약금 전체로 봅니다. 즉 약정 계약금이 5천만 원인데 500만 원만 먼저 보냈다고 해서 500만 원만 포기하고 빠져나갈 수는 없다는 뜻입니다.
저는 지인이 가계약금을 입금하면서 이체 메모에 아무것도 적지 않았다가, 나중에 매도인이 번복하는 바람에 성격을 두고 다퉜던 걸 곁에서 봤습니다. 그 뒤로 후배들에게 가계약금을 보낼 때는 물건, 가격, 반환 조건을 문자로 남기고 이체 메모에도 한 줄 적으라고 말해줍니다. 이 작은 습관이 나중에 증거가 되고 협상력이 된다는 걸 직접 목격했기 때문입니다.
관련 링크
· 계약금 반환청구, 해약금·위약금 구분과 돌려받는 기준 정리 (로톡)
집값 오르자 번복한 매도인 이야기
한 변호사 칼럼에서 읽은 사례인데, 아파트를 5억 원에 팔기로 하고 계약금 5천만 원을 받은 매도인이 얼마 뒤 집값이 크게 오르자 후회하며 계약을 되돌릴 방법이 없느냐고 물었다고 합니다. 중도금은 아직 받지 않은 상태였습니다.
답은 계약금의 두 배인 1억 원을 매수인에게 상환하고 계약을 해제하는 방법이 있다는 것이었습니다. 저는 이 이야기를 보며, 매도인에게도 계약을 깰 길이 열려 있다는 사실이 매수인에게는 얼마나 불안한 일인지 새삼 느꼈습니다. 그래서 매수할 때는 계약금 입금 직후부터 중도금 일정까지 이행 착수를 서두르는 게 자신을 지키는 방법이라고 생각합니다.
함께 보면 좋은 글
계약금 위약금 Q&A
Q1. 계약금은 얼마가 적당한가요?
법정 비율은 없고 관행적으로 10% 안팎입니다. 저는 포기할 수 있는 금액을 넘지 않는 선에서 정하는 걸 권합니다.
Q2. 배액상환은 어떻게 하나요?
받은 계약금의 두 배를 상대방에게 돌려주고 해제 의사를 전하는 방식입니다. 시기와 방법을 문서로 남기는 게 중요합니다.
Q3. 중도금을 일부만 냈어도 해제가 안 되나요?
일부 지급도 이행 착수로 인정될 수 있어, 그 뒤에는 해약금 해제가 어려울 수 있습니다.
Q4. 위약금을 계약금의 몇 배까지 적을 수 있나요?
법으로 정한 상한은 없지만 지나치면 법원이 감액할 수 있어 합리적인 수준이 안전합니다.
Q5. 가계약금은 돌려받을 수 있나요?
합의 내용에 따라 달라집니다. 저는 보낼 때 반환 조건을 문자와 이체 메모로 남겨둡니다.
마무리 글
1. 계약서에 위약금 특약이 있는지, 있다면 금액이 합리적인지 먼저 확인하세요.
2. 가계약금을 보낼 때는 물건·가격·반환 조건을 문자와 이체 메모로 남기세요.
3. 중도금 지급 시점이 이행 착수의 기준이 된다는 점을 일정 계획에 반영하세요.
※ 이 글은 개인적인 경험과 공개된 자료를 바탕으로 작성한 정보 공유 글이며, 법률 자문을 대신하지 않습니다. 계약금과 위약금의 효력은 계약서의 구체적인 내용과 사정에 따라 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기면 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.