겁나빠른아저씨

"보증금 5천만 원만 월세로 돌리자"는 집주인 말에 계산기부터 두드려본 적이 있습니다. 전월세 전환율을 모르면 집주인이 부르는 대로 월세를 낼 수밖에 없는데, 공식 하나만 알면 적정 금액인지 바로 확인할 수 있습니다. 숫자가 좀 나오지만, 차근차근 따라오시면 어렵지 않습니다. 전월세 전환율 뜻과 법정 상한 공식 전월세 전환율이란 전세보증금이나 그 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율을 말합니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸지기 때문에, 법은 임차인을 보호하기 위해 상한선을 정해두고 있습니다(주택임대차보호법 제7조의2). 법정 상한은 다음 두 값 중 더 낮은 쪽으로 정해집니다. 하나는 대통령령으로 정한 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값입니다. 기준금리가 2.5%라면 2.5%에 2%포인트를 더한 4.5%가 상한이 되는 식입니다. 저는 처음 이 개념을 접했을 때 "기준금리가 오르면 내 월세도 오른다는 거네"라고 단순하게 생각했는데, 정확히는 기준금리가 오르면 상한선이 오르는 것이지 실제 적용 전환율이 자동으로 오르는 건 아니라는 걸 나중에야 알았습니다. 집주인과 협의된 전환율이 상한선 아래라면, 기준금리가 오르든 내리든 계약 기간 중에는 그대로 유지됩니다. 저는 이 차이를 헷갈려서 한동안 매달 뉴스에서 기준금리 얘기가 나올 때마다 괜히 불안해했는데, 계약서에 명시된 전환율이 고정된 숫자라는 걸 알고 나서야 마음이 편해졌습니다. 꼭 기억해야 할 부분입니다. 이 법정 상한은 계약 기간 중 전환하거나 계약갱신요구권을 행사할 때만 적용됩니다. 완전히 새로운 계약(신규 계약)에서는 강제력이 없고, 당사자 합의로 정해집니다. 월세 계산 공식과 실제 계산 예시 계산 공식은 생각보다 단순합니다. 월세는 '(기존 전세보증금 - 전환 후 남는 보증금) × 전환율 ÷ 12'로 구합니다. 제가 실제로 겪었던 상황으로 예를 들어보겠습니다....

"저 여기 2년 더 살고 싶은데요"라는 말 한마디로는 계약갱신청구권을 행사한 게 아닙니다. 저는 실제로 계약 만기를 두 번 넘겨보면서, 이 권리는 말이 아니라 '기록'으로 남겨야 진짜 힘을 발휘한다는 걸 몸으로 배웠습니다. 언제, 어떻게 통보해야 나중에 집주인이 "그런 말 들은 적 없다"고 발뺌하지 못하는지부터 짚어보겠습니다. 계약갱신청구권 행사 시기와 방법 계약갱신청구권이란 임차인이 전 임대차 기간을 통틀어 1회에 한해, 임대인에게 기존 계약을 2년 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리를 말합니다(주택임대차보호법 제6조의3, 2020년 7월 31일 시행). 행사 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지로 정해져 있습니다. 예를 들어 만료일이 12월 31일이면 늦어도 10월 31일까지는 갱신 의사를 전달해야 합니다. 저는 첫 번째 계약 때 이 기간을 정확히 몰라서 만료 한 달 전에야 부랴부랴 연락을 드렸는데, 다행히 집주인이 흔쾌히 받아주셔서 넘어갔지만 지금 생각하면 아찔한 순간이었습니다. 2개월을 넘기면 법으로 보장된 권리를 아예 쓸 수 없는 상황이 되기 때문입니다. 행사 방법도 중요합니다. 전화나 구두로 "계속 살겠습니다"라고만 말하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증명하기가 어렵습니다. 저는 두 번째 계약 갱신 때는 문자와 함께 내용증명까지 보냈는데, 그때 집주인이 오히려 "뭘 이렇게까지 하냐"며 서운해하셔서 조금 민망했던 기억이 있습니다. 하지만 나중에 부동산 사장님이 "그렇게 남겨두신 게 잘하신 거예요"라고 해주셔서 마음이 놓였습니다. 기억해 두셔야 할 핵심 원칙입니다. 증거가 남는 방식(문자, 카카오톡, 내용증명)으로 통보해야 하며, 행사 기간(만료 6개월 전~2개월 전)을 놓치면 권리 자체가 소멸됩니다. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 계약갱신청구권은 임차인에게 강력한 권리지만, 임대인이 정당한 사...

계약 기간이 1년이나 남았는데 발령이 나서 급하게 이사를 가야 했던 적이 있습니다. 그때 처음 알았습니다. 전세는 만기 전에 나간다고 해서 집주인이 곧바로 보증금을 돌려줘야 하는 게 아니라는 걸요. 중도해지, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 이 세 가지를 구분하지 못하면 이사 날짜와 보증금 반환 날짜가 어긋나서 낭패를 볼 수 있습니다. 최초 계약기간 중 중도해지 원칙 가장 먼저 구분해야 할 게 지금 살고 있는 계약이 최초 2년 계약 중인지, 아니면 이미 한 번 갱신된 상태인지입니다. 최초 계약기간, 그러니까 처음 도장 찍은 2년이 아직 안 끝난 상태에서 세입자가 사정이 생겨 먼저 나가겠다고 하는 걸 중도해지라고 부릅니다. 이 경우 원칙은 명확합니다. 임대인은 계약이 끝날 때까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 저도 발령 소식을 듣고 바로 부동산에 집을 내놓으면서 알게 된 사실인데, 세입자가 중도에 나가고 싶다면 본인이 직접 다음 세입자를 구해서 임대인에게 연결해줘야 하는 구조입니다. 문제는 이 과정에서 발생하는 중개수수료입니다. 법적으로 명시된 의무는 아니지만, 관행적으로는 중도해지를 요청한 세입자가 새로 들어올 세입자를 구하는 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다. 저는 이 부분을 몰라서 처음엔 "왜 나가는 사람이 복비를 내냐"고 부동산 사장님께 따졌었는데, 나중에 찾아보니 법 조항이 아니라 관행이자 협의 사항이라는 걸 알고 계약서에 특약으로 명확히 정리해두지 않은 제 잘못도 있었다는 걸 인정할 수밖에 없었습니다. 요약 · 최초 계약기간 중 중도해지는 임차인이 새 세입자를 구해야 하며, 보증금은 원래 만기까지 임대인이 돌려줄 의무가 없다는 것이 원칙입니다. 묵시적 갱신 상태에서 이사 나가기 반면 묵시적 갱신 상태라면 이야기가 완전히 달라집니다. 묵시적 갱신이란 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 밝히지 않고, 세입자도 계약 종료 2개월 전까지...

전세 계약이 끝났는데 집주인이 “조금만 기다려 달라”고 한다면, 그때부터는 기다리는 시간도 전략적으로 써야 합니다. 전세보증금은 보통 한 사람의 전 재산에 가까운 경우가 많습니다. 그래서 계약기간이 끝났는데도 집주인이 “새 세입자가 들어오면 바로 돌려주겠다”, “집을 팔고 있다”, “은행 대출이 묶여 있어서 며칠만 기다려 달라”고 하면 마음이 급해집니다. 문제는 여기서 아무런 조치를 하지 않고 계속 기다리는 것입니다. 특히 이사를 해야 하는 상황에서 전입신고와 점유를 먼저 빼버리면 임차인의 권리관계에 문제가 생길 수 있기 때문에 순서를 잘못 잡으면 오히려 불리해질 수 있습니다. 전세보증금을 못 받았을 때 가장 먼저 해야 할 일은 집주인과 싸우는 것이 아니라 내 권리를 보존하는 것입니다. 그다음 내용증명으로 반환 의사를 명확히 남기고, 전세보증금반환보증 가입 여부를 확인하고, 필요하면 임차권등기명령과 지급명령 또는 보증금반환소송으로 넘어가야 합니다. 저라면 이 상황에서 “집주인이 다음 달에는 주겠지”라는 말보다 계약 종료일, 반환 예정일, 등기부등본, 보증가입 여부, 전입과 점유 상태 부터 확인하겠습니다. 돈을 받는 문제인 동시에 권리를 지키는 문제이기 때문입니다. 전세보증금 못 받았을 때 첫 단계 가장 먼저 해야 할 일은 전세계약이 실제로 종료되었는지 확인하는 것입니다. 계약기간이 끝났다고 해서 모든 상황이 똑같은 것은 아닙니다. 계약갱신 여부, 임대차계약 해지 통보 여부, 묵시적 갱신 여부 등에 따라 계약 종료 시점과 법적 관계가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서부터 꺼내 계약기간을 확인하고, 갱신 또는 해지와 관련해 집주인과 주고받은 문자·카카오톡·이메일도 보관해야 합니다. 임대차계약의 종료 는 전세보증금을 돌려받기 위한 중요한 출발점입니다. 쉽게 말하면 “언제부터 집주인에게 보증금을 돌려달라고 법적으로 요구할 수 있는가”를 판단하는 기준점입니다. 그다음 집주인에게 반환 일정을 문자로 명확하게 물...