청약 가점 계산법 초보 (무주택기간, 부양가족, 84점)
1순위 자격은 갖췄는데 정작 떨어졌다는 얘기, 주변에서 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 이유는 대부분 가점 때문입니다.
지난 글에서 청약통장 1순위 조건을 정리했는데, 사실 1순위는 청약에 참여할 자격일 뿐입니다. 진짜 승부는 84점 만점의 가점 계산에서 갈립니다. 저도 20년 전 첫 청약 때 이 계산을 손으로 직접 해봤는데, 처음 보면 항목이 헷갈릴 수 있어서 초보자 눈높이로 하나씩 풀어보겠습니다.
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| [청약 가점 계산법 초보 인포그래픽] |
청약 가점 84점, 세 가지 항목의 구조
청약 가점제란 민영주택 일반공급에서 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 세 항목을 점수로 환산해 합산 점수가 높은 순서대로 당첨자를 뽑는 제도입니다. 84점 만점이며, 항목별 배점은 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 통장 가입기간 17점입니다.
여기서 눈여겨봐야 할 건 배점 크기입니다. 부양가족 수가 35점으로 가장 높고, 무주택기간이 32점으로 비슷하게 크고, 통장 가입기간은 17점으로 상대적으로 작습니다.
즉 통장을 오래 갖고 있다고 해서 점수가 압도적으로 높아지는 구조가 아닙니다. 오히려 무주택기간을 얼마나 길게 유지했는지, 부양가족이 몇 명인지가 당락을 가르는 더 큰 변수입니다.
무주택기간 점수 계산법 (32점)
무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 계산하는 게 원칙입니다. 다만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 무주택기간이 시작됩니다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년~2년 미만 | 4점 |
| 2년~3년 미만 | 6점 |
| ... 이후 1년마다 | +2점씩 증가 |
| 15년 이상 | 32점 (만점) |
패턴은 단순합니다. 1년 미만이면 2점, 이후 1년이 늘어날 때마다 2점씩 더해져서 15년 이상이면 만점인 32점이 됩니다.
주의할 부분은 무주택기간이 중간에 초기화될 수 있다는 점입니다. 분양권이나 입주권을 취득하면 무주택 상태가 아닌 것으로 보기 때문에 무주택기간이 다시 0에서 시작합니다. 오피스텔은 청약에서는 주택으로 보지 않아 무주택 상태가 유지되지만, 세법상으로는 별개로 취급될 수 있어 종합적으로 확인이 필요합니다.
부양가족 수 점수 계산법 (35점)
부양가족 수는 세 항목 중 배점이 가장 큽니다. 본인을 제외한 세대원 중 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀)을 기준으로 계산하며, 최대 6명까지 인정됩니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 (만점) |
부양가족이 0명이어도 기본 5점은 깔고 시작하고, 이후 한 명이 늘 때마다 5점씩 더해지는 구조입니다. 부모님을 부양가족으로 인정받으려면 주민등록등본에 3년 이상 함께 등재돼 있어야 한다는 조건이 붙습니다.
형제자매는 세대원으로 인정되지 않아 부양가족 점수에 포함되지 않습니다. 같이 살고 있더라도 점수 계산에는 영향을 주지 않는다는 뜻입니다.
청약통장 가입기간 점수 계산법 (17점)
가입기간은 청약통장을 최초로 만든 날짜부터 계산됩니다. 상품을 청약저축에서 주택청약종합저축으로 바꾸거나 예치금액을 조정해도 최초 가입일 기준은 바뀌지 않습니다.
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월~1년 미만 | 2점 |
| 1년~2년 미만 | 3점 |
| ... 이후 1년마다 | +1점씩 증가 |
| 15년 이상 | 17점 (만점) |
여기서 초보자가 가장 자주 놓치는 최신 변화가 하나 있습니다. 2024년부터 민영주택 일반공급 가점제에서 배우자의 청약통장 가입기간도 일부 인정받을 수 있게 됐습니다. 배우자 가입기간의 50%를 최대 3점까지 본인 점수에 합산할 수 있는 방식입니다(출처: 국토교통부).
예를 들어 배우자의 통장 가입기간이 30개월이라면 그 50%인 15개월만큼을 추가 인정받아 최대 3점을 더 받을 수 있습니다. 통장 가입기간 배점 자체는 크지 않지만, 이 3점이 실제 커트라인에서는 당락을 가르는 경우가 적지 않습니다.
초보자 눈높이로 직접 계산해보기
제가 직접 써봤는데, 말로만 설명하면 감이 잘 안 오니까 가상의 사례로 직접 계산해보겠습니다. 무주택기간 8년, 부양가족 3명(배우자, 자녀 2명), 청약통장 가입기간 10년인 40대 가장을 예로 들어보겠습니다.
먼저 무주택기간 8년은 표에서 7~8년 구간에 해당해 16점입니다. 부양가족 3명은 20점입니다. 통장 가입기간 10년은 9~10년 구간에 해당해 11점입니다.
이걸 다 더하면 16점 더하기 20점 더하기 11점, 총 47점이 나옵니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 항목별로는 나쁘지 않은 조건인데도 합산하면 만점 84점의 절반을 겨우 넘는 수준밖에 안 되더군요.
실제로 서울 인기 지역의 최근 당첨 커트라인은 60점대에서 형성되는 경우가 흔하다는 걸 감안하면, 이 정도 점수로는 인기 단지에서는 안심할 수 없는 상황입니다. 제 경험상 이건 좀 다릅니다 싶었던 부분이 바로 이 지점인데, 개별 항목 점수가 다 괜찮아 보여도 합산 점수로 보면 생각보다 여유가 없는 경우가 많습니다.
그래서 초보자라면 청약홈의 가점 계산기를 활용해 본인 점수를 먼저 정확히 뽑아보고, 관심 있는 단지의 최근 커트라인과 비교해보는 순서를 추천합니다.
- 청약 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 통장 가입기간 17점을 더한 84점 만점입니다.
- 무주택기간은 1년마다 2점씩, 통장 가입기간은 1년마다 1점씩 늘어납니다.
- 부양가족은 0명 5점부터 한 명당 5점씩 늘어나 배점이 가장 큽니다.
- 2024년부터 배우자 통장 가입기간의 50%(최대 3점)를 추가로 합산할 수 있습니다.
- 항목별 점수를 개별로만 보지 말고 반드시 합산 점수와 목표 단지 커트라인을 함께 비교해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 미혼이고 30세 미만이면 가점이 아예 없나요?
A1. 무주택기간 점수는 만 30세부터 계산되므로 그 전까지는 0점입니다. 다만 통장 가입기간 점수는 별도로 쌓이기 때문에 통장은 미리 만들어두는 게 유리합니다.
Q2. 부모님과 함께 살고 있는데 부양가족 점수를 받을 수 있나요?
A2. 가능합니다. 다만 부모님을 부양가족으로 인정받으려면 주민등록등본에 3년 이상 계속 함께 등재돼 있어야 합니다.
Q3. 분양권을 갖고 있어도 무주택기간이 유지되나요?
A3. 아닙니다. 분양권이나 입주권을 취득하면 무주택자로 보지 않기 때문에 무주택기간이 초기화됩니다. 오피스텔은 청약 기준으로는 주택에 포함되지 않아 무주택 상태가 유지됩니다.
Q4. 배우자 통장 가입기간 합산은 자동으로 적용되나요?
A4. 청약 신청 시 관련 서류와 정보를 정확히 입력해야 반영됩니다. 청약홈 가점 계산기에서 배우자 정보를 함께 입력해 미리 점수를 확인해보는 걸 추천합니다.
Q5. 형제자매와 함께 살면 부양가족으로 인정되나요?
A5. 인정되지 않습니다. 형제자매는 세대원으로 분류되지 않아 부양가족 점수 계산에서 제외됩니다.
결론
가점 계산은 숫자 몇 개를 더하는 단순한 작업처럼 보이지만, 실제로 해보면 항목별 기준 시점과 인정 요건을 정확히 알아야 제대로 된 점수가 나옵니다. 특히 무주택기간 초기화나 배우자 통장 합산처럼 최근 바뀐 규정은 모르고 지나치기 쉽습니다.
초보자일수록 손으로 대충 계산하기보다 청약홈 가점 계산기로 정확한 점수를 먼저 확인하고, 그 점수를 목표 단지의 실제 커트라인과 비교해보는 습관을 들이는 게 가장 확실한 출발점입니다.
전체 핵심 요약
청약 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더한 84점 만점으로 계산됩니다. 무주택기간은 1년마다 2점씩, 가입기간은 1년마다 1점씩 늘어나며, 부양가족은 0명 5점을 기본으로 한 명당 5점씩 추가됩니다. 2024년부터는 배우자 청약통장 가입기간의 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있게 됐습니다. 항목별 점수는 준수해 보여도 합산해보면 생각보다 낮게 나오는 경우가 많으므로, 청약홈 가점 계산기로 본인 점수를 정확히 확인하고 목표 단지의 커트라인과 비교하는 과정이 반드시 필요합니다.