물류센터 투자 전망 정리 (공실률, 저온창고, 공급절벽)
2021년 "물류센터에 돈이 몰린다"는 뉴스가 쏟아지더니, 불과 2년 만에 "공실 폭탄"이라는 기사로 뒤바뀌는 걸 보면서 저는 투자 세계의 쏠림 현상을 다시 한번 실감했습니다. 25년 넘게 주식을 하면서 "다들 좋다고 할 때가 가장 위험한 때"라는 걸 배웠는데, 물류센터 시장에서도 똑같은 패턴이 보였습니다. 지금 물류센터 투자가 어떤 국면에 와 있는지 숫자로 짚어드리겠습니다.
공급 절벽이 만든 공실률 개선
2026년 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 17만 5,068평으로 전기보다 8% 줄었습니다. 2022~2023년 대규모 공급이 쏟아진 뒤, 그 후폭풍으로 공급 자체가 크게 위축된 흐름이 이어지고 있는 겁니다(출처: 산업일보).
이 공급 절벽 덕분에 상온 물류센터 평균 공실률은 12.3%까지 내려오며 안정권에 들어섰습니다. 저는 이 수치를 보면서, 결국 공실률을 낮춘 건 수요가 폭발적으로 늘어서가 아니라 신규 공급이 멈췄기 때문이라는 걸 다시 확인했습니다. 공급이 줄어서 생긴 안정은 수요 회복으로 생긴 안정과는 질적으로 다르다는 걸 투자 판단에서 반드시 구분해야 합니다. 수요가 늘어서 좋아진 시장과 공급이 멈춰서 좋아 보이는 시장은, 나중에 공급이 다시 재개됐을 때 전혀 다른 결과로 이어질 수 있기 때문입니다.
CBRE코리아 보고서에 따르면 2026~2027년 신규 공급은 기존 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 예상되는데, 1년 이상 착공이 지연된 사업장만 172곳, 총 1,236만㎡에 달한다고 합니다(출처: 스마트투데이). 저는 이 숫자를 보면서, 공급이 줄어드는 국면이 생각보다 오래 지속될 수 있겠다는 인상을 받았습니다.
저온창고, 여전히 풀리지 않는 숙제
상온 물류센터는 안정세로 돌아섰지만, 저온 물류센터는 사정이 완전히 다릅니다. 2026년 상반기 수도권 저온 물류센터 평균 공실률은 33.7%에 달했고, 서북권은 전기보다 7.8%포인트나 오른 70.0%를 기록했습니다.
저는 왜 이런 극단적인 지역 편차가 생겼는지 살펴보다가, 코로나19 시기 새벽배송 수요가 폭발하면서 서울 접근성이 떨어지는 여주, 이천, 산본 같은 지역까지 저온창고가 과잉 공급됐다는 사실을 알게 됐습니다. 수요가 꺾이자 서울에서 먼 지역부터 가장 먼저 공실로 남는 구조가 그대로 드러난 셈입니다.
저는 물류센터 투자를 검토할 때마다 상온과 저온을 절대 같은 자산으로 묶어서 보지 않습니다. 저온창고는 한번 지으면 다른 용도로 전환하기 어려운 특성 때문에, 공실이 길어지면 재무적 리스크가 상온보다 훨씬 크게 불어날 수 있다는 걸 알고 있기 때문입니다.
| 구분 | 2026년 상반기 공실률 |
| 수도권 상온 평균 | 12.3% |
| 수도권 저온 평균 | 33.7% |
| 저온 서북권(인천 등) | 70.0% |
거래량 급감, 지금은 관망세
Q. 지금이 물류센터를 저가에 매입할 기회인가요?
A. 신중하게 접근해야 합니다. 2026년 상반기 수도권 물류센터 거래액은 1조 4,380억 원으로 전기보다 59.7%나 줄었습니다. 거래된 자산 중 중형 물류센터 비중이 56%였고, 평균 거래 평당가는 654만 원으로 집계됐습니다.
저는 거래량이 이렇게 급감했다는 건, 매수자와 매도자 사이의 가격 눈높이 차이가 아직 좁혀지지 않았다는 신호로 해석합니다. 매도자는 공급과잉 이전 수준의 가격을 기대하는데, 매수자는 공실 리스크를 반영해 더 낮은 가격을 부르는 상황이 계속되고 있다는 뜻입니다.
상반기 단일 자산 기준 최대 거래는 '영종 물류센터 아레나스'로 4,320억 원에 매각됐는데, 저는 이런 대형 거래가 성사됐다는 것 자체가 우량 자산에는 여전히 수요가 있다는 긍정적 신호로 봅니다. 다만 모든 물류센터가 이렇게 거래되는 건 아니라는 점도 함께 기억해야 합니다.
거래량 급감은 저가 매수 기회가 아니라, 매수자와 매도자의 가격 눈높이가 아직 안 맞는다는 신호로 읽는 게 더 안전한 해석입니다.그래도 꺾이지 않는 구조적 수요
공급 과잉의 후유증이 큰 건 사실이지만, 저는 물류센터의 구조적 수요 자체를 비관적으로 보지는 않습니다. 2025년 상반기 기준 수도권 A급 물류센터 임차 면적의 79%가 3자 물류(3PL)와 이커머스 업종으로 채워졌고, 임차인 설문에서는 72%가 향후 2년 내 사업 성과 개선을 예상한다고 답했습니다.
국토교통부의 물류시설개발종합계획을 보면 2030년까지 국내 물류센터 필요 연면적을 약 4,800만㎡로 추정하고 있는데, 저는 이 계획을 보면서 장기적인 수요 자체는 분명히 존재한다는 확신이 들었습니다.
저는 주식 투자에서도 단기 공급과잉으로 주가가 급락한 종목이, 산업의 구조적 성장성까지 부정하는 건 아니라는 걸 여러 번 확인했습니다. 물류센터도 마찬가지로, 지금의 공실 문제는 과거 공급 폭탄의 소화 과정이지 산업 자체의 사양화는 아니라고 봅니다.
관련 링크
· 수도권 물류센터 공급 17만5천평으로 감소…공실률은 하락 (산업일보)
· CBRE코리아, 수도권 A급 물류센터 공급과잉 우려 해소 (스마트투데이)
공실 20%를 넘긴 저온창고 동남부의 교훈
한때 저온창고 투자자들이 가장 선호했던 용인·이천 일대, 이른바 동남부 권역에서 공실률이 20%를 넘어선 사례가 있었습니다. 상온창고보다 더 높은 임대료를 받을 수 있다는 기대에 투자자들이 앞다퉈 저온창고 공급을 늘렸는데, 정작 수요가 그만큼 따라오지 못한 겁니다.
저는 이 사례를 보면서, "임대료가 높다"는 것과 "수익이 안정적이다"는 것은 전혀 다른 이야기라는 걸 다시 확인했습니다. 높은 임대료는 그만큼 수요가 뒷받침될 때만 의미가 있고, 공급이 몰리면 가장 먼저 흔들리는 것도 바로 그 높은 임대료를 노리고 몰려든 자산이라는 걸 물류센터 시장이 그대로 보여줬습니다.
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물류센터 투자 Q&A
Q1. 일반 투자자도 물류센터에 투자할 수 있나요?
직접 매입은 목돈이 필요하지만, 저는 공모형 물류 리츠나 펀드를 통해 소액으로도 간접 투자할 수 있다는 점을 활용해볼 만하다고 봅니다.
Q2. 지금 저온창고는 무조건 피해야 하나요?
지역에 따라 다릅니다. 저는 서울 접근성이 좋고 임차인이 이미 확정된 저온창고라면 예외적으로 검토할 수 있다고 봅니다.
Q3. 물류센터 리츠는 안전한 투자인가요?
기초자산의 공실률과 임차인 구성에 따라 수익률 변동이 클 수 있어, 저는 투자 전 편입 자산의 상온·저온 비율과 지역을 꼼꼼히 확인하시길 권해드립니다.
Q4. PF 부실 문제는 아직도 진행 중인가요?
공사비와 금리 상승으로 일부 사업장의 브리지론 부실 우려가 이어지고 있어, 저는 개발 단계 물류센터 투자는 더욱 신중하게 접근합니다.
Q5. 물류센터 투자 적기는 언제로 봐야 하나요?
저는 거래량과 가격 눈높이가 서로 좁혀지는 신호가 보일 때까지는 관망하면서, 우량 임차인이 확정된 자산 위주로 선별 검토하시길 권해드립니다.
마무리 글
물류센터 시장은 공급과잉의 후유증을 겪고 있지만, 그 안에서도 상온과 저온, 수도권과 지방의 온도차는 뚜렷합니다. 저는 시장 전체를 하나의 숫자로 뭉뚱그리기보다, 자산 유형과 지역을 쪼개서 보는 습관이 결국 좋은 투자 판단으로 이어진다고 믿습니다. 25년간 주식시장에서 배운 원칙 하나가 있다면, 평균이라는 숫자 뒤에는 늘 극단적으로 다른 개별 종목들이 숨어 있다는 것입니다.
※ 이 글은 개인적인 경험과 공개된 자료를 바탕으로 작성한 정보 공유 글이며, 투자 자문을 대신하지 않습니다. 물류센터 시장 통계는 분기마다 달라지니 투자 전 최신 리포트와 전문가 상담을 함께 확인하시기 바랍니다. 지역과 자산 유형에 따라 전망이 크게 엇갈릴 수 있으니 개별 분석이 꼭 필요합니다.